Jan Kuhnert, KUB Kommunal- und Unternehmensberatung GmbH
gemeinwohlorientiert und nachhaltig

Berlin braucht einen gemeinwohlorientierten Wohnungssektor: Für eine „Wohnungsgemeinnützigkeit“ nach aktuellen Bedingungen

Nach dem Wiederaufbau ging es in den 1960er und 1970er Jahren um die Schaffung preiswerter Wohnungen, „die nach Größe, Ausstattung und Miete (Lasten) für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau)“ (§ 1 vom II. Wohnungsbaugesetz – WoBauG von 1956 bis 2001). Hinter der zeitlichen Beschränkung der öffentlichen Förderung stand die Vorstellung, dass im Zuge des sogenannten ‚wirtschaftlichen Wachstums‘ alle Einkommen immer steigen würden und auch die Arbeitslosigkeit bald überwunden sei und daher dann alle Menschen auch ‚normale‘ Mieten zahlen könnten. Daher wurden schließlich Fördersysteme entwickelt, die politisch gewollt von vornherein durch Abbau der Subvention ständige Mietsteigerungen vorsahen (sog. degressive Förderung). Dass dann am Ende eine unbezahlbare Miete stehen würde, wenn die Einkommen nicht auch so schnell steigen würden, war nicht berücksichtigt worden.
Nach Auslaufen der Bindungen von Sozialwohnungen durch planmäßige Rückzahlung in ca. 35 Jahren können die Wohnungen frei vermietet und verwertet werden. Bis Ende der 80er Jahre wurde darauf hingewiesen, dass von dem Auslaufen der Mietpreis- und Belegungsbindungen nur die privaten Bauherren, z.B. neben vermögenden Privatpersonen auch Versicherungen und andere Träger, profitieren würden, denn die großen Wohnungsbestände der (damaligen) gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften stünden ja auch nach Auslaufen der Bindungen wegen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) als preiswerter Bestand zur Verfügung. Das ist 1989 jedoch abgeschafft worden. Die noch bestehenden Sozialwohnungen in Berlin sind durch den Abbau der öffentlichen Förderung inzwischen so teuer geworden, dass sie für die ursprüngliche Zielgruppe unbezahlbar geworden sind. Wäre das WGG 1989 nicht aufgehoben worden, hätten die zentralen Eckpunkte dieses Gesetzes einige aktuelle Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt verhindert:

Im Gegenzug zu diesen und anderen rechtlichen Bindungen wurden die gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften, vergleichbar den gemeinnützigen Vereinen, weitgehend von Steuern befreit. Heute schauen viele neugierig auf österreichische Städte wie Salzburg oder Wien, wo ein großer sehr preiswerter gemeinwohlorientierter Wohnungsbestand der Kommunen unter dem dort immer noch geltenden Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sogar energetisch mit nur minimalen Mietsteigerungen modernisiert wird. Ein neues Bundesgesetz zur steuerlichen Förderung von Wohnungsunternehmen ist dringend notwendig, um endlich einem gemeinwohlorientierten Wohnungssektor zu schaffen, der sich vor allem auf kommunale und andere gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen stützt. Die Steuerbefreiung sollte für Wohnungsunternehmen gelten, wenn

Es soll ein öffentliches Vermögen entstehen, das der politischen Kontrolle durch die gewählten Körperschaften unterliegt, so dass der Versorgungsauftrag kontrolliert wird. Durch Kontroll- und Mitentscheidungsrechte der MieterInnen soll der Verkauf öffentlichen Wohnungsvermögens (sog. Privatisierung) verhindert werden und sich künftige Modernisierungen an den Ansprüchen und der Zahlungskraft der MieterInnen orientieren.